严重影响正常居住使用的房产可以成为买受人拒绝收房
及要求支付逾期交房违约金的理由——南安市总工会诉陶然一品公司商品房预售合同案
【基本案情】
原告南安市总工会与被告陶然一品公司签订了4份《商品房买卖合同》，约定被告应当在2016年6月30日前交付符合合同各项约定条件的商品房，同时约定最晚交房日期为2016年11月4日。本案建设工程虽然经建设单位等单位验收合格，但因“×2号、×3号、×5号店面无下水管道”，不符合合同约定的“该商品房所在建筑物生活给排水等设施达到设计要求”的条件，故原告没有办理交房手续。被告直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位。原告请求被告按照合同约定赔偿上述三间店面自2016年7月1日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金。
【裁判要旨】
福建省泉州市中级人民法院认为，直至2018年11月1日被告将×2号、×3号、×5号店面所存在的生活给排水问题整改到位，符合交房条件。被告虽5次书面通知原告交房，但因通知时尚不符合交房条件，故5次通知均不构成有效通知，被告已构成逾期交房。对于原告要求被告赔偿逾期交房违约金中符合法律规定的部分，予以支持。第×4号店面虽然存在部分问题，但仅是质量瑕疵，对此，被告应承担房屋质量瑕疵担保责任，并不影响交房手续的办理。
【法官后语】
本案系因商品房存在无下水管道、下水管道位置不合理等质量问题引起的商品房预售合同纠纷。出卖人交付的商品房既要符合交付条件，也要符合使用条件。若因房屋质量问题严重影响买受人的正常居住使用，买受人可以拒绝收房，也可以请求解除合同和赔偿损失。认定影响居住使用的程度 “严重”与否，应综合危害居住人的程度（如果给居住人生产、生活带来严重不便的，也应认定为严重影响居住使用）、修复的次数（如果多次修复仍未果，也应认定为严重影响居住人的正常使用）等方面综合考量。
